انتقال سند ملکی در ترکیه
خرید ملک و خانه در ترکیه این روزها برای ایرانی ها جاذبه خاصی
دارد. برای هر معامله ای چه در داخل و چه در خارج از کشور آشنایی
با قوانین و فرایند‌های آن معامله ضروری است و با دانستن این
قوانین امکان افتادن در دام کلاه برداران از بین می‌رود.(خرید ملک در ترکیه)
در ترکیه به سند ملکی (TAPO) می گویند، در واقع کلمه‌ی تاپو شکل مختصر
اداره مسکن ترکیه است. این سند هوشمند دارای تمام مشخصات خانه و
ملک از جمله لوکیشن و سوابق خرید و فروش آن است.
در ترکیه سند ملکی با مجوز ساخت به رنگ قرمز است و در صورت نداشتن
مجوز ساخت این سند به رنگ آبی صادر می شود.
فرایند دریافت سند مالکیت
برای دریافت این سند که بدون آن نمی‌توانید بر ملک مورد نظر ادعای
مالکیت داشته باشید، باید بعد از عقد قرارداد در بنگاه معاملات
املاک و در دست داشتن قولنامه به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه
کنید و تقاضای اخذ سند برای ملک معامله شده را بدهید که این کار
را وکیلتان نیز میتواند برای شما انجام دهد. هزینه این کار
تقریبا ۳ هزار لیر ترک می‌باشد که شامل هزینه مترجم، کمیسیون خرید
ملک و هزینه های محضر است.
مساله امنیت انتقال وجه در خرید ملک
برای یک شهروند خارجی یکی از نگرانیهای عمده در خرید ملک این است
که چطور مطمئن شود در مقابل پولی که واریز می‌کند حتما صاحب ملک
خواهد شد و پولش جای دیگری نخواهد رفت.
سیستمی برای این منظور بین بانکها و دفاتر اسناد رسمی دایر شده
است که تاپوکس نام دارد. در این سیستم شما بعد از انجام
معامله پولتان را به این سیستم واریز می‌کنید اما فقط بعد از
اینکه سند به اسم شما زده شد، مبلغ به حساب فروشنده می‌رود. این
پول در واقع امانتی در نزد سیستم می‌باشد و در صورتی که فروشنده
زیر قولش بزند، این پول دوباره به حسابتان برمیگردد. راه امن دیگر
برای واریز امن وجه معامله، باز کردن یک حساب بانکی در ترکیه و
استفاده از سرویسهای آن می‌باشد.
در خرید ملک در ترکیه باید به مساله
دیگری نیز توجه شود و آن بدهی بانکی ملک می‌باشد. باید هنگام
معامله از تسویه کامل بدهی بانکی مطمئن باشید و یا لااقل از مبلغ
بدهی اطلاع داشت باشید در غیر این صورت احتمال ضرر وجود دارد. چون
در صورتی که طلب بانک پرداخت نشود، ملک مصادره می شود. هرچند که
طبق قوانین ترکیه، اگر خریدار یا فروشنده زبان ترکی را نداند،
وجود شاهدی که به زبان ترکی مسلط باشد ضروری است حتما حین معامله
و جهت اطمینان مخصوصا زمانی که می‌خواهید با خرید ملکی در
ترکیه اقامت بگیرید، حتما باید وکیل بگیرید.
اطمینان از تسویه مالیاتی و عوارض شهرداری را نیز میتوان با
استعلام از این ارگانها بدست آورد. توجه داشته باشید که بعد
از انجام معامله دیگر نمی‌توان هیچ گونه اعتراضی نسبت به عدم
تسویه بدهی های ملک توسط فروشنده را داشت.
مدارک لازم برای انتقال سند ملکی در ترکیه
- بعد از نوشتن درخواست انتقال سند توسط شما و مالک قبلی ملک،
وقت دقیقی توسط اداره ثبت اسناد برای حضور شما مقرر می گردد.
شما باید به همراه مالک قبلی یا وکیل وی با مدارک زیر در
اداره ثبت اسناد محل حاضر شوید. - سند ملک یا خانه مورد معامله و یا برگه ای که آدرس کامل ملک
به همراه کد پستی آن نوشته شده باشد - اصل مدرک شناسایی یا پاسپورت به همراه ترجمه آن برای خارجی ها
- برگه ای حاوی ارزش ملک به قیمت روز از شهرداری مربوطه که قبلا
درخواست و دریافت شده است. قبل از انتقال سند ملک باید به شهرداری
مربوط به خانه بروید و تقاضای کارگزاری کنید . از آنجایی که
خریدار صلاحیت قانونی ندارد بهتر است فروشنده به شهرداری برود
. اگر خریدار برای کارگزاری به شهرداری برود، فتوکپی سند و
مشخصات صاحب خانه را باید همراه داشته باشد . - برگه بیمه نامه اجباری حوادث برای املاک مسکونی و تجاری
- یک قطعه عکس ۶*۴ برای فروشنده و دوقطعه عکس ۶*۴ برای خریدار.
عکس ها باید مربوط به شش ماه اخیر باشند - اصل وکالتنامه یا کپی برابر اصل آن به همراه ترجمه رسمی آن
برای وکالتنامه هایی که در خارج ترکیه تنظیم شده اند. - برگه اقامت از اداره مربوطه
امکان دریافت وام مسکن در ترکیه
دریافت وام مسکن برای اتباع ایرانی نیز وجود دارد. این کار بعد از
انتقال رسمی سند ملکی به اسم شما میتواند انجام گیرد. برای
دریافت وام مسکن یا باید شخصا با در دست داشتن اسناد لازم مراجعه
کنید و یا این کار را به یک وکیل مجرب واگذار کنید.
نکات احتیاطی به هنگام خرید خانه
- سعی کنید قبل از انجام معامله و پرداخت وجه استعلامهای لازم
را انجام دهید. - بیش از ۱۰ درصد مبلغ کل را نباید به عنوان بیعانه پرداخت کرد،
قسمت اعظم مبلغ ملک باید به هنگام انتقال سند واریز شود. - قبل از معامله یک کپی از سند ملکی تهیه کنید تا از طریق
استعلام آن بتوانید از نداشتن بدهی ملک مربوطه به دولت، بانک و
هرگونه شرکتی مطمئن باشید. - مشخصات سند را کنترل کنید. تطبیق مشخصات سند با هویت
مالک آن، آدرس ذکر شده در سند با محل نشان داده شده و … - در صورتی که زبان شما ترکی نیست، حضور یک مترجم الزامی است.
از مترجم در مورد تمام اطلاعات لازم میتوانید سوال کنید. - نکته مهم در خرید آپارتمان توجه به “کات مولکیتی” بودن
آپارتمان است. یعنی آپارتمانهای “کات ایرتیفاکی” از زمین
آپارتمان سهمی ندارند و فقط از اعیان سهم می‌برند. فقط
آپارتمانهایی که کات مولکیتی هستند از زمین قدرالسهم دارند. اگر
در سند ملک قسمت “کات مولکیتی” تیک خورده باشد، بدین
معنا است که ملک فروخته شده، تمام مجوزات لازم در مراحل مختلف
ساخت، پایان کار و پرداخت عوارض شهرداری را انجام داده است. برای
گرفتن اقامت ترکیه، این بخش از سند قرمز ملک شما باید تیک خورده
باشد. - برای اخذ اقامت از طریق خرید خانه، حتما باید قیمت آن بیش از
۲۵۰ هزار دلار باشد. این مبلغ باید در سند هم ذکر شود. - هر ملک در ترکیه دارای یک سند رسمی و قانونی به نام صاحب ملک
می‌باشد. قولنامه و دیگر اسناد غیر رسمی دلیل معتبری
بر مالکیت فرد مدعی نیست. - اسناد ملکی جدید ترکیه کار شما را برای کنترل ادعای فروشنده
آسان کرده است. برای هر سند ملکی در ترکیه، یک کد ملی غیرمنقول
اختصاص داده شده است. این کد مانند کد ملی هر فرد که منحصر بفرد
است، برای هر ملک مخصوص به خود آن ملک است. نقش کد ملی سند جدید
املاک ترکیه این است که شما با وارد کردن این کد در بانک اطلاعاتی
ثبت زمین به راحتی میتوانید به جزییات رسمی و قانونی ملک دسترسی
داشته باشید. بدین صورت، کدهای غیرقانونی و جعلی نیز قابل تشخیص
خواهد بود.به علاوه هر سند ملکی دارای یک کد رهگیری می‌باشد. این
کد رهگیری نیز برای هر ملک، اختصاصی است. بر روی تاپوی هر ملک این
کد وجود دارد. شما به راحتی میتوانید آن را با تلفن همراه خود
اسکن کنید. اگر کد رهگیری قانونی باشد، به بانک اطلاعات ثبت زمین
و ملک دسترسی پیدا خواهید کرد. - در حال حاضر برای ایرانیان امکان و اجازه خرید خانه و
انتقال سند املاک وجود دارد. اما شما بعنوان یک تبعه خارجی برای
خرید ملک باید در هر زمان از امکان پذیر بودن خرید برای
اتباع ایرانی اطمینان حاصل کنید. برای این کار میتوانید به سفارت
ترکیه در تهران یا به طور مستقیم به سازمان ثبت اراضی و املاک
کشور ترکیه مراجعه کنید. - در مناطق امنیتی و یا نظامی‌ترکیه حق خرید و انتقال سند ملک
برای اتباع خارجی وجود ندارد. - طبق قانون مصوب ۱۰ می ۲۰۱۲ تنها ده درصد از اراضی هر شهر یا
ناحیه و در کل تا ۳۰ هکتار حق خرید دارید. - در قرارداد قسمتی را برای نحوه فسق معامله و ضرر و زیان فسق و
ضرر و زیان تاخیر در تحویل واحد لحاظ کنید.
اقدامات لازم بعد از انتقال سند
- مراجعه به ادارات مربوطه برای انتقال قبوض انرژی.
- مراجعه به اداره نفوس ( اداره سرشماری ) برای ثبت محل
سکونت - بردن اظهارنامه مالیات ملک به شهرداری مربوطه
توضیحات بیشتر در مورد سوالات معمول
در مورد رسید پرداخت هزینه سند:
رسیدی که در ازاء پرداخت هزینه ها، دریافت می‌کنید را باید به
مامور مسئول پرونده خود بدهید . حتی اگر پرداخت را بصورت اینترنتی
انجام داده اید هم رسید خود را به دست مامور برسانید.
امکان اعتراض در صورت پایین بودن قیمت کارگذاری شهرداری:
اگر قیمت خانه توسط شهرداری به هر دلیلی پایین نشان داده شود .
میتوانید به اداره درآمد اعتراض کنید و قیمت را افزایش دهید . این
درخواست همچنین میتواند در وب سایت اداره درآمد انجام شود.
چگونگی واریز مبلغ خرید خانه از طریق بانک
در معاملات و انتقال سند در ترکیه، پرداخت ها نباید به صورت نقدی
انجام شود . در این معاملات، پول به بانک واریز می شود و در صورت
فروش زمین، توافق نامه پرداخت پول به فروشنده در بانک امضا می
شود. به عنوان یک توافق کلی، دارنده حساب نمی‌تواند این پول را به
مدت یک هفته از حساب خارج کند
چه موقع معامله ملک کان لم یکن میشود؟
- اگر عقود و ملک مورد معامله باعث نقض و شکسته شدن قانونی شده
باشد. - ملک یا معامله از سوی وزارتخانه و ارگان های امنیتی تایید
نشده باشد. - اگر مهلت قانونی برای شروع پروژه معرفی شده به
وزارتخانه مربوطه پایان یافته باشد. - اگر طبق برنامه ارائه و ثبت شده به وزارتخانه مربوطه پایان
کار انجام نگرفته باشد.
امکان خرید املاک به نام شرکت های تجاری
تمامی شرکت های ثبت شده در ترکیه میتوانند اقدام به خریداری و
ثبت سند به نام خود کنند. صاحبان خارجی شرکت های
تجاری ثبت شده در جمهوری ترکیه میتوانند با توجه به قوانین
این کشور ثبت
سند نمایند. هیچ گونه محدودیتی در مورد اعطای اعتبارات بانکی و
مالی از سوی موسسات ترک به شرکت های خارجی در قوانین دیده نشده
است. سایر شرکت های غیر تجاری از جمله : انجمن ها، بنیاد هاو…
شامل قوانین تجاری نمی شوند و بر همین اساس نمی‌توانند ملک و یا
سندی را به نام داشته باشند.
امکان اقامت موقت همسر و فرزندان قبل از اقامت دائم
بنا بر تصمیم وزارت کشور در رابطه با خرید خانه در ترکیه،
متقاضیان اخذ اقامت دایم ترکیه و یا تابعیت ترکیه با داشتن شرایط
لازم اعم از خارج نشدن بیش از ۱۸۰ روز در ۵ سال از کشور ترکیه
و نداشتن هیچ گونه سوء پیشینه در ترکیه میتوانند تابعیت این
کشور را دریافت کنند . اقامت ابتدایی خریدار و همسر و فرزندان به
صورت موقت و یک ویا دو ساله قابل تمدید بدون نیاز به خروج از
ترکیه می‌باشد. مرحله دوم اقامت در ترکیه به صورت سه ساله و در
نهایت پس از اخذ مدارک و استعلامات لازم میتوانید درخواست اقامت
دایم- یا تابعیت ترکیه خود را پس از پنج سال به وزارت کشور ترکیه
تسلیم نمایید.
توضیحات بیشتر در مورد هزینه ی خرید خانه
مالیات انتقال سند در ترکیه ۴% مبلغ ارزش ملک می‌باشد. در قانون
نقل و انتقالات اسناد به صراحت نقل شده میزان مالیات پرداختی باید
در بین طرفین (خریدار و فروشنده) به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم
شود.
عوارض شهرداری سالیانه یک بار قبل از آخرین روز ماه می هر
سال باید پرداخت شود. این میزان حدود ۰٫۱ درصد از ارزش واقعی ملک
می‌باشد.
هزینه شارژ تعمیر و نگه داری آپارتمان ها میتواند سالانه یک بار
و یا به صورت ماهیانه پرداخت شود، این هزینه در آپارتمان های
نوساز میتواند به صورت متوسط بین ۲۵۰ تا ۵۰۰ لیر در ماه باشد.
خریدار و فروشنده می‌بایست بعد از خرید خانه طبق قانون ۴۹۲ قانون
نقل و انتقال مالکیت سازمان ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۲۰۱۳، ۳
درصد از ارزش واقعی را پرداخت کنند. این مبلغ نمی‌تواند کمتر از
مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض که توسط شهرداری صادر می
شود، باشد. مالیات سرمایه در گردش می‌بایست در محل پرداخت شود .
هزینه استعلام عدم واقع شدن ملک در اراضی ارتش ترکیه، که توسط
سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی انجام می پذیرد باید توسط خریدار
پرداخت شود.
دیدگاهتان را بنویسید